Die PlanetHome AG setzt den erfolgreichen Ausbau ihres Produktpartnernetzwerkes fort: Nachdem jüngst die Höchster Pensionskasse als Kooperationspartner gewonnen wurden, vertreibt PlanetHome fortan auch Immobilienkredite der Stadtsparkasse München.

„Mit der Stadtsparkasse München gewinnt die PlanetHome einen Darlehensgeber, der im gesamten Einzugsgebiet Münchens zinsgünstige Immobiliendarlehen anbietet. Neben wettbewerbsfähigen Konditionen überzeugen die Kreditangebote des regionalen Produktpartners im Vertrieb durch eine einfache Handhabung“, sagt Dr. Bernd Klosterkemper, Vorstandssprecher der PlanetHome AG. Die Prüfung spezieller Kundenwünsche und individueller Finanzierungsbesonderheiten ist dadurch unproblematisch möglich.

PlanetHome stellt damit Immobilienkredite von mehr als 70 regionalen und überregionalen Banken, Sparkassen und Versicherungen zur Verfügung, auf die wiederum Kreditinstitute, Makler und Finanzdienstleister zugreifen können. „Das Prinzip der partnerbasierten Baufinanzierung eröffnet Kreditinstituten im Wettbewerb neue Vertriebskanäle für ihre Finanzprodukte. Wir freuen uns, unseren Vertriebspartnern ab sofort Darlehen der Stadtsparkasse München anbieten zu können“, sagt Bernd Klosterkemper.

Immobilienbesitzer mit laufenden Krediten sollten aktuelle Bankangebote zur Anschlussfinanzierung genau prüfen und sich nach Forward-Krediten mit hoher Tilgung erkundigen. „Immobilienbesitzer, die ihr Objekt zwischen Winter 1999 und Sommer 2000 mit einem zehnjährigen Darlehen finanziert haben, müssen sich jetzt um einen Kredit für die verbleibende Restschuld kümmern. Sie können ihre Kreditrate durch die gesunkenen Zinsen um bis zu 2 Prozent senken und so pro Jahr mehrere tausend Euro sparen“, sagt Manfred Hölscher vom Bielefelder Baugeldvermittler Enderlein. „Da aktuell viele Institute zudem Forward-Darlehen ohne Zinsaufschläge vergeben, können auch jene Kunden profitieren, die zwischen 2000 und 2002 gekauft oder gebaut haben – ob als Eigennutzer oder Investor.“

Die Immobilienkredite rund um die Jahrtausendwende wurden laut Enderlein meist zu Zinsen zwischen 6 und 6,5 Prozent vergeben. Da das aktuelle Zinsniveau mit 10-jähriger Zinsfestschreibung bei rund 4 Prozent liegt, lassen sich beträchtliche Zinsersparnisse realisieren. „Wichtig ist jedoch, dass Kunden nicht ungeprüft ein Prolongationsangebot der Bank unterschreiben“, rät Hölscher. Hintergrund: Einige Kreditinstitute spekulieren auf die Trägheit der Kunden bei der Suche nach Angeboten – sie bieten derzeit Anschlussdarlehen zu mehr als 5 Prozent Zinsen an. Für Immobilienbesitzer lohnt es daher, Vergleichsangebote einzuholen – so kann die mit einer einzigen Anfrage bei einem Baugeldvermittler erzielte Zinsersparnis mehrere tausend Euro pro Jahr betragen.

Wer eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld vornimmt, sollte die Ersparnis nutzen, um die Tilgung zu erhöhen. „Interessant sind insbesondere die aktuellen Schnelltilgerrabatte, die auch im Rahmen eines Forward-Kredites erhältlich sind. Sie liegen je nach vereinbarter Zinsbindung zwischen 0,20 Prozent und 0,40 Prozent und können den Zins für einen Anschlusskredit auf unter 4 Prozent drücken“, erläutert Hölscher. Kunden müssen dafür in der Regel einfach ihre ursprünglich vereinbarte Darlehensrate beibehalten, wodurch sich automatisch die Tilgung erhöht.

Beispiel: Ein Darlehen über 150.000 Euro mit einer Zinsbindungsfrist von 10 Jahren und einer Tilgung von 1,5 Prozent kostete vor 10 Jahren ungefähr 920 Euro im Monat. Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist in 10 Jahren beträgt die Restschuld noch rund 120.000 Euro. Prolongiert man dieses Darlehen heute unter Beibehaltung der ursprünglichen Rate, ist der Kreditnehmer mit einem 15-jährigen Schnelltilgerdarlehen am Ende der Zinsbindung komplett schuldenfrei.

Die Rechnung geht laut Baugeldvermittler Enderlein ebenso für Kunden auf, die zwischen Sommer 2000 und Winter 2002 finanziert haben. Zu diesem Zeitpunkt lagen die Zinsen zwischen etwa 5,3 und 6 Prozent. Diese Immobilienbesitzer sollten nicht warten, bis ihre Zinsbindung zwischen 2010 bis 2012 regulär ausläuft – sie können ihre Anschlussfinanzierung durch ein Forward-Darlehen schon jetzt in trockene Tücher bringen. Forward-Darlehen gibt es bei einigen Banken derzeit noch mit bis zu 24 Monate Vorlaufzeit ohne Zinsaufschlag. Für eine längere Vorratshaltung verlangen Banken einen monatlichen Zinsaufschlag von 0,015 Prozent bis 0,02 Prozent pro Monat Vorlaufzeit – bis zu 36 Monaten Vorlauf lohnt sich ein Vergleich dennoch immer.

Bereits während der vergangenen Monate hatte ein kräftiger Zinsrutsch stattgefunden – für die Banken besteht kein weiterer Spielraum nach unten. Kurz- bis mittelfristig ist nach Einschätzung von Kai Oppel von stabilen Zinsen auszugehen – auch vor dem Hintergrund, dass die Notenbanker im August ihrer Linie weiterhin treu bleiben: Wie erwartet, belässt die Europäische Zentralbank (EZB) ihren Leitzins auf dem historischen Tiefststand von 1,0 Prozent. Steigende Zinsen erwarten die Experten bei HypothekenDiscount spätestens, wenn die derzeitigen Zeichen sich verdichten und der Wirtschaftsmotor wieder richtig anspringt.

Wer eine passende Immobilie gefunden hat, sollte daher mit dem Kauf nicht zögern, sondern das derzeit günstige Zinsniveau nutzen. Dabei macht es sich bezahlt, die Angebote sorgfältig zu vergleichen: „Wir beobachten nach wie vor erhebliche Preisunterschiede. Die günstigsten Anbieter finanzieren Kredite rund 30 Basispunkte billiger als der Durchschnitt“, sagt Kai Oppel. Bei einem Kreditvolumen von 200.000 Euro bringt zum Beispiel ein Zinssatz von 4,5 Prozent über einen Zeitraum von 15 Jahren einen finanziellen Vorteil von rund 13.000 Euro gegenüber Zinsen von 5,0 Prozent.

Im Marktdurchschnitt bezahlen Eigenheimer für ein Hypothekendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung aktuell rund 4,35 Prozent. 15-jährige Darlehen sind im Durchschnitt rund 0,3 Prozentpunkte teurer. Damit liegen die Konditionen rund zwei Prozentpunkte unter dem langjährigen Schnitt. „Möglichst langfristige Zinsbindungen bleiben somit bis auf Weiteres sinnvoll, denn die deutlich höhere Sicherheit ist den Aufschlag wert“, sagt Kai Oppel.

Zinstrend

kurzfristig: stabil

mittelfristig: stabil, leicht steigend

langfristig: steigend

Bauherren und Immobilienkäufer können ihren Kreditzins in der aktuellen Finanzlage nochmals deutlich drücken: Durch Kombi-Darlehen lassen sich nach Angaben des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount Zinsen ab etwa drei Prozent sichern. Der Kredit kombiniert ein klassisches Annuitätendarlehen mit einem variablen Kredit. Ein Teil der Kreditrate ändert sich alle drei oder sechs Monate – immer zum Zinsanpassungstermin.

„Neben günstigen Zinsen profitieren Kreditnehmer bei Kombidarlehen vor allem von hoher Flexibilität. Wenn etwa von einem Gesamtkredit über 200.000 Euro die Hälfte der Darlehenssumme mit einem variablen Kredit dargestellt wird, so kann dieser 100.000-Euro-Anteil am Quartalsende ohne Aufpreis getilgt werden – auf Wunsch bis hin zur vollständigen Rückzahlung der Restschuld“, sagt Max Schierer, Präsident der „Aktion pro Eigenheim“. Vor diesem Hintergrund sind Kombi-Darlehen besonders für Immobilienkäufer geeignet, die mittelfristig einen höheren Geldeingang erwarten. Dies kann beispielsweise Kapital aus einer Erbschaft, der Auszahlung eines Depots oder aus Sonderzahlungen des Arbeitgebers sein, das direkt in Sondertilgungen gesteckt wird.

Kreditnehmer bestimmt Konditionen mit

Bei der Ausgestaltung von Kombidarlehen entscheidet der Immobilienkäufer mit: Je nach Risikoneigung kann er bis zu zwei Dritteln des gesamten Darlehens als variablen Kredit abschließen. Der Zins dafür basiert auf der Entwicklung des 3-Monats-Euribor – dem Zinssatz, zu dem sich Banken untereinander Geld leihen. Nachdem er seit November 2008 bereits um über drei Prozent gefallen ist, liegt er momentan bei 1,2 Prozent. Etwa einen Prozentpunkt schlagen die Banken als Bearbeitungsgebühr drauf.

„Trotz Flexibilität muss beim kombinierten Darlehen nicht auf Sicherheit verzichtet werden: Mindestens ein Drittel des gesamten Kredits wird im Rahmen eines gewöhnlichen Annuitätendarlehens zu einem festen Zinssatz abbezahlt, der innerhalb der Zinsbindung konstant bleibt. Viele Kreditnehmer kennen diese Kreditart gar nicht, obwohl es sie bereits seit mehr als fünf Jahren gibt“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte beim Baugeldvermittler HypothekenDiscount. Oppel zufolge lohnen sich die kombinierten Darlehen für viele Haus- oder Wohnungskäufer – er unterstreicht aber auch, dass der finanzielle Spielraum ausreichen muss, um möglicherweise steigende Zinsen bedienen zu können.

Der aktuelle Puffer des variablen Anteils gegenüber einem zehnjährigen reinen Festdarlehen beträgt derzeit über drei Prozent. Diese Zinsersparnis macht halbjährlich bei einem Durchschnittsdarlehen rund 1.000 Euro aus und sollte direkt in die Tilgung investiert werden. Dennoch müssen Immobilienkäufer bei der kombinierten Form den Markt genau beobachten. Falls der EURIBOR deutlich steigen sollte, empfiehlt es sich, den variablen Kredit zum Quartalsende in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln, um steigenden Zinsen aus dem Weg zu gehen. Lediglich Kreditnehmer, die sich die komplette Rückzahlungsoption offen halten möchten, sollten auch in diesem Fall nicht festschreiben.

Über die Hälfte der Deutschen kennt sich nicht mit modernen Krediten mit Ausstiegsoptionen aus. Das geht aus der aktuellen Baugeldstudie des Baugeldvermittlers HypothekenDiscount hervor. So sind 56,7 Prozent der Befragten der Meinung, eine lange Zinsbindung könne teuer werden, weil man nicht frühzeitig aus dem Kredit kommt. 51,8 Prozent halten eine Vorfälligkeitsentschädigung für zwingend, wenn man aus dem Kredit aussteigen will.

„Einige Kreditnehmer nutzen dadurch trotz derzeit historisch günstiger Konditionen die Möglichkeit langer Zinsbindungen nicht aus. Sie gehen davon aus, dass ihnen zwangsläufig Flexibilität verloren geht“, sagt Kai Oppel, Finanzierungsexperte bei HypothekenDiscount. Tatsächlich mussten Kreditnehmer bis vor einigen Jahren eine teure Vorfälligkeitsentschädigung zahlen, wenn sie trotz einer lang vereinbarten Zinsbindung frühzeitig ihr Darlehen kündigen wollten.

Fakt ist aber, dass sich Immobilienkäufern bei der Wahl des richtigen Kredites in den vergangenen zwei Jahren viele neue Türen geöffnet haben. “Individuelle Wünsche werden von Kreditanbietern immer stärker berücksichtigt. Ausstiegsoptionen können heute für einen minimalen Konditionsaufschlag von rund 0,2 Prozentpunkten erworben werden“, erklärt Kai Oppel. Trotz langer Zinsbindung können Kreditnehmer in diesem Fall ihr Darlehen auf Wunsch jederzeit komplett zurückführen – und so Zinskosten in Höhe mehrere tausend Euro sparen.

Gerade in Zeiten niedriger Zinsen sollten sicherheitsbewusste Immobilienkäufer die Konditionen für 15, 20 oder sogar 25 Jahre festschreiben. Oppel: „Wer indes eine zu kurze Zinsbindung wählt, läuft Gefahr, eine weitere Prolongation vornehmen zu müssen – das kann unter Umständen im Falle eines späteren Zinsanstiegs viel Geld kosten.“

Durch längere Zinsfestschreibungen können sich Immobilienkäufer ihre niedrige Kreditrate auf Wunsch bis zur kompletten Entschuldung sichern. Die mögliche Ersparnis im Falle eines künftigen Konditionsanstiegs wiegt den leichten Zinsaufschlag für die lange Laufzeit auf. Und wenn der Kreditnehmer trotz langer Zinsbindung nach beispielsweise vier Jahren seinen Kredit ablösen will, weil er über einen unerwarteten Geldzufluss verfügt, kommt die vereinbarte Ausstiegsoption zum Tragen. Unabhängig von einer optionalen Ausstiegsoption können Kreditnehmer laut Gesetz nach zehn Jahren generell mit einer Frist von sechs Monaten kündigen.